Si crise de l’habitat, il y a bien au Luxembourg, ce n’est pas faute de terrains disponibles. Ainsi, selon les derniers chiffres officiels, quelque 4.294 hectares potentiellement destinés à des projets de construction resteraient encore disponibles au pays. Une superficie que le ministère du Logement estime comme « largement suffisante pour assurer le développement de logements dans les années à venir ».

Non, si la population luxembourgeoise a tant de mal à trouver un toit désormais c’est bien en raison du coût du m² au Grand-Duché. Un prix du foncier qui a ainsi grimpé de 131 % en onze ans seulement. Ainsi, la valeur d’un même terrain entre 2010 et 2021 plus que doublé (x 2,3 même).

Ainsi, c’est bien le poids du terrain constructible qui est à l’origine de la flambée des tarifs immobiliers pratiqués ces dernières années. Et cela bien plus que le coût de la construction lui-même qui, sur la même période, n’a progressé “que” de 32 % (et encore la hausse n’a été sensible que depuis la crise covid, l’impact de la reprise mondiale puis le conflit en Ukraine).

La “main publique” gagne du terrain

Il va de soi que la capitale reste la 1ère des 102 communes du Grand-Duché où le prix du foncier pèse le plus lourd dans la facture finale de l’appartement ou de la maison bâtie. Selon l’Observatoire de l’habitat, l’achat du terrain compte ainsi pour 43% du prix d’acquisition d’un logement à Luxembourg-ville, contre 20 % à Wiltz ou Clervaux.

En moyenne, le prix d’acquisition du terrain par le promoteur représenterait 29 % du prix final des logements commercialisés dans le pays. Des montants qui commencent à baisser après une décennie de flambée.

Afin de diminuer les tarifs du foncier au niveau national, depuis plusieurs années, la “main publique” tente de regagner du terrain, faisant l’acquisition de plus en plus de parcelles à dédier au résidentiel. Si voilà dix ans, communes, Fonds (Belval, Kirchberg, autres) ou Etat possédaient moins de 8 % des terrains constructibles disponibles pour de futures habitations, c’est maintenant 14 % de ce potentiel qui leur revient.

Reste à faire de ces hectares des projets immobiliers, ce que l’actualité récente (inflation, hausse des coûts d’intérêts) rend à nouveau difficile. Pour contrecarrer cette crise annoncée du secteur de la construction, l’Etat a pris ses responsabilités. Et de proposer dernièrement un pack de 13 mesures (pour 150 M€) allant d’investissements publics à des incitations pour les acquéreurs particuliers.

Un logement à l’étranger

Mais pour faire baisser les prix des terrains (et donc ceux de l’immobilier), reste surtout à convaincre des propriétaires privés. En effet, c’est essentiellement à des particuliers qu’appartiennent le plus de zones susceptibles d’intéresser des promoteurs ou des familles pour un projet de bâti (63 % des 4.294 ha). Les groupes immobiliers, nationaux ou étrangers, se partageant un peu moins de 20% des terrains.

Pour le ministère du Logement, cette “concentration foncière” reste donc préoccupante. D’autant que pour certains des acteurs du marché, le m² ne sert que de valeur spéculative sans volonté de construction.

Rien d’étonnant donc au final à voir de plus en plus de familles du Luxembourg partir dans les zones frontalières proches pour s’établir. L’an passé, ils étaient ainsi 3.000 Luxembourgeois à trouver un logement en Lorraine, Wallonie ou Allemagne voisines.

 

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