Acheter ou louer un bien n’est pas toujours simple. Pour éviter les mauvaises surprises, voici quelques conseils…

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Nous constatons à travers nos dossiers que les professionnels de la VEFA sont pris au piège par l’augmentation des prix des matières premières qu’ils ne peuvent pas répercuter aux acheteurs, alors que ces derniers se désespèrent de réceptionner leurs appartements devant des délais qui s’allongent.

Il ne faut pas perdre de vue que le constructeur-vendeur a l’obligation de délivrer le bien dans le délai prévu. Si l’acte de vente prévoit des causes justificatives d’un retard, ces dernières doivent se vérifier : la charge de la preuve incombe au professionnel sinon il est réputé défaillant. Méfiez-vous des cas de force majeure avancés en 2023 tels que le Covid 19 ou encore la crise ukrainienne…

Les contrats de construction

Les professionnels de la construction et de la promotion mettent en jachère leurs projets résidentiels faute de débouchés puisque les taux d’intérêt des crédits bancaires s’envolent (3,51% en janvier 2023 contre 2,58% en décembre 2022). Les investisseurs se détournent de ces dossiers bien que ficelés et autorisés. En attendant des jours meilleurs les professionnels s’associent entre eux sur des projets plus importants pour diluer leurs risques financiers.

Les ventes dans l’ancien

Même si la crise immobilière a permis une sélection naturelle parmi les agents immobiliers les plus faibles, demeure toujours certains professionnels peu scrupuleux qui pour forcer une vente rognent sur leurs obligations légales.

L’achat en copropriété a toujours gardé son attrait. Ainsi, les candidats à l’achat ayant passé le cap épineux de l’autorisation de crédit bancaire baissent leur vigilance dans les vérifications à faire dans l’immeuble convoité.

Voici les points de vérification incontournables pour l’achat d’un appartement en copropriété :

  • Ne vous laissez pas tromper par un compromis de vente dressant des références cadastrales sans plan et sans aucune description des lots en vente;
  • Constatez que les dépendances visitées correspondent bien aux lots en vente ;
  • Vérifiez avec l’aide d’un professionnel la rédaction des clauses suspensives du compromis de vente ;
  • Faîtes-vous accompagner par un professionnel du bâtiment lors de vos visites pour vous prémunir des éventuels vices (cachés /apparents) et malfaçons ;
  • Sauvegardez une copie de l’annonce immobilière pour vous permettre de prouver d’éventuelles pratiques commerciales  trompeuses ;
  • Analysez les derniers PV d’AG de la copropriété pour connaître les travaux votés et non encore provisionnés ;
  • Recueillez l’avis du syndic de la copropriété qui saura vous renseigner ;
  • Si vous comptez acheter un duplex /triplex vérifiez qu’il existe bien administrativement ;
  • S’il y a eu morcellement des lots prospectés vérifiez s’il respecte le règlement de copropriété.

Ces précautions vous permettront d’anticiper des complications et vous éviterons aussi de déchanter devant un juge qui vous opposera votre obligation de vérification !

La location

Du côté des locations, les loyers explosent (+8,3 % pour les appartements et +11,8 % pour les maisons) et l’euphorie gagne désormais les bailleurs. Sachez que les loyers sont plafonnés : ils ne peuvent pas dépasser 5 % du capital investi et il est révisable tous les 2 ans.

Pour les contrats de bail à durée déterminée, négociez au mieux votre clause diplomatique, car il est devenu très tentant pour le bailleur de ne pas vous accorder son bénéfice afin de percevoir le solde des loyers tout en relouant sans difficulté dans la foulée à un nouveau locataire. Les négociations pour une sortie amiable des baux sont devenues plus âpres.

Observations : De manière générale nous constatons que la crise immobilière a davantage crispé les rapports entre les parties. Une désescalade est possible par la négociation et le détricotage du rapport de force grâce à un avocat habile. Néanmoins la voie amiable ne sera d’aucun secours si la mauvaise foi persiste, l’intervention d’un juge sera indispensable.

Article rédigé par : Me Saliha DEKHAR
Avocat à la Cour, ÉTUDE SD LAW

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