Vous avez construit sur votre terrain et vous êtes mariés mais vous n’avez pas de contrat de mariage. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre:

  • Si vous avez financé la construction avec vos deniers propres (c’est-à-dire, sans financement externe et que vous pouvez le prouver) alors il ne devrait pas y avoir de discussion que tout le bien est effectivement le vôtre.
  • Par contre, si vous avez financé la construction moyennant un prêt hypothécaire (peu importe si vous l’avez signé seul ou avec votre époux/épouse) alors un arrêt de la Cour de cassation en date du 11.2020 pourrait vous réserver une surprise.

Avant cet arrêt, il a généralement été considéré que le tout (terrain plus construction) était votre bien propre et que vous devriez payer une soulte à votre ex-conjoint dans le cadre d’une procédure en divorce, le tout sans charge fiscale.

Cet arrêt a décidé que, dès que plus de la moitié du capital du prêt (à l’exclusion des intérêts) a été remboursé par la communauté lors du mariage, alors le tout (terrain plus construction) est commun. Ceci sans adaptation formelle du cadastre.

Peu importe si la construction a été achevée avant ou après le mariage et peu importe si le contrat de prêt (et l’ouverture de crédit) a été signée avant ou après le mariage.

L’élément déterminant est le remboursement de plus de la moitié du capital par la communauté.

Les conséquences sont doubles :

  • L’époux propriétaire unique du terrain n’est plus certain que le tout est sa propriété exclusive et il devra donc «se battre » lors d’une éventuelle procédure en divorce afin de « garder sa propriété ».
  • Si le tout devait être déclaré commun aux deux époux, alors soit le tout est vendu à un tiers (de gré- à-gré ou par vente publique) soit le tout est alloué à un seul (ex) époux dans un acte de partage notarié.

Outre les frais de notaire, les droits de l’enregistrement seront dus.

Exemple : Afin de garder votre terrain plus la construction, vous devriez racheter le tout à votre ex-conjoint dans un acte de partage avec une charge fiscale de 7% la moitié de la valeur brute.

Conclusion :

Si ce résumé sommaire vous a surpris, nous vous recommandons de prendre conseil auprès de votre conseiller juridique (avocat, notaire, etc.). Ceci afin de savoir s’il faut confirmer la propriété exclusive ou commune de tout l’immeuble (terrain plus construction) et/ou s’il ne faut pas changer de régime matrimonial (par ex. en une séparation des biens).

 

Article rédigé par : Max Welbes – Notaire

www.welbes.lu